以房养老，为啥推行速度很慢，实际操控很难

从2014年7月1日起，中国保监会在北京、上海、广州、武汉开展住房反向抵押养老保险试点，今年4月份，第一款“保险版”以房养老产品推出。然而截至目前，仅有十余户居民愿意成为“吃螃蟹”的人。 以房养老为何叫好不叫座？“保险版”“银行版”以房养老业务遇冷背后凸显怎样的养老困局？ 当下中国以房养老产品的市场潜力似乎不容低估：“银发浪潮”来袭，诸多老人亟待解决养老后顾之忧；大量存量房产需要盘活；以房养老不仅可以完善社保体系，也能减轻老龄化加速对经济发展的冲击。 然而，据幸福人寿总裁办相关负责人介绍，截至目前，“保险版”以房养老产品总共只有12户签约。 63岁的北京市民刘慧芳老人目前住在养老院，每月4000元的费用儿子给交，“辛苦一辈子，好不容易还完按揭，房子肯定留给儿子，我要是以房养老，啥都没留下，以后怎么和儿子相处，不都给银行打工了？” 而这也是大多数老人共有的想法。北京师大中国公益研究院院长王振耀认为，但存方寸地，留与子孙耕，传统观念主导下，多数人过不了“观念坎”。老人担忧，过早把房子交出去，有些子女孝心不强，翻脸翻得快，觉得没指望了，对老人就不大好；子女疑虑，现在大城市房价这么高，房产留下来能减轻子孙负担，为什么要卖出去？ 上海民政部门一项调查显示，90%的老人拟将房产留给子孙，愿意倒按揭的不到10%。而此前由华中师大发起的一项调研显示，近99%的子女反对父母以房养老。 对于一部分适合以房养老条件的人群来说，有必要厘清认知误区，即这是一项选择性养老产品，通过让渡房产获得改善型养老待遇，并非拿房子换基本养老待遇。 武汉一对年近70岁的夫妻签约后说，目前没觉得有什么不好，“家里有一套房，儿女也没有迫切的继承需求，不如抵押给保险公司，尝试一下。”“保险版”以房养老具有鲜明的特征，它为投保人提供养老金的周期与生命等长；投保人在身故前享有房屋占有、使用、收益等权利；投保人身故后，房产处置的剩余所得将会返还给继承人。 事实上，不单是“保险版”以房养老产品受冷遇。早在2011年底，中信银行就发行了“信福年华卡”，这张卡的业务特色就是养老按揭，客户可以用自己或子女的房产作为抵押。然而这款产品同样鲜有尝试者。 不同产品同为遇冷，反映出人们对制度设计、操作标准方面的顾虑。比如： 上涨收益怎么算“谁说了算”。“房子被拿走，保险公司或银行就会占据话语主动权。而一线城市房子涨价潜力较大，将来老人在分享房屋上涨收益时很容易‘被缩水’。”一些咨询者为此担忧。 相关机构业务不衔接。目前，这项涉及保险、银行、房产评估第三方机构的业务并未实现“无缝对接”。据了解，许多房产评估、中介机构并未涉足这项业务，“没有统一标准，容易产生纠纷。” 70年产权门槛。如果70年产权到期后，抵押房屋要有偿续期，那么续期费用将是一个巨大的未知风险。如果再发生国有土地使用权依法提前收回，根据“房随地走”的原则，那么双方当事人都会受到很大损失。 养老设施与服务缺乏。民政部的数据显示，我国城乡养老机构养老床位365万张，平均每50个老人不到一张床。养老从业人员更是不足百万。卖掉房子“前不着村后不着店”让人们不愿意“冒险”。 在老年人家庭空巢化、独居化加速，未富先老等问题日渐凸显的情况下，业内人士建议，以房养老可以先从失独和丁克家庭做起，从失独和丁克家庭做起的定位确立之后，就要逐步解决以房养老产品面临的制度设计问题。一些发达国家以房养老业务的推广是基于其完善的金融贷款、担保机构、资产评估等机构，以及完善的个人信用。在这些方面，国内还有一定差距。 然而，深层次来看，以房养老从备受关注再到遇冷，其背后折射出的是社会养老保障体系主干出现缺失。 华中师范大学经济与工商管理学院院长邓宏乾认为，我国目前养老保障有3个支柱，分别是基本养老保险制度、企业年金和职业年金制度，以及个人自愿购买的商业养老保险，而以房养老作为养老服务的一项有益补充，并不能完全替代养老机构、养老保险等主流选择。