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新房还没有办理房产证,能不能买卖

浏览 125次 发布时间 2015/12/07
懂先生来啦,我就是你们身边最懂房产圈的男同学。 现在的人呐,太喜新厌旧了,刚买的衣服穿一次就觉得不好看了,刚交的男(女)朋友,转眼就分手了,就连刚买的房子,还没到交房就想卖了买新的,果然是任性! 最近就经常有网友来问懂先生“我买的期房,还没有交房,可不可以卖呢?”,当然可以,还有不少人专门倒腾这种房子买卖赚钱呢。今天懂先生就来给大家讲一讲没有房产证的房子怎么交易。 情况一:刚交了首付款,还没有办按揭 这种情况就是开发商还没有到房管局备案,这是最好处理的。买卖双方可以直接到开发商那里办理合同转让,就是跟开发商商量好,跟买方重新签订一份购房合同,并将老的购房合同收回即可。然后买方再将首付款付给卖方就行了。后面的事情就跟买新房一样,房管局备案就直接写买方的名字,银行按揭也是买方自己去办理即可,房产证下来就直接是买方的名字了。这是流程最简单,也是风险最小的一种情况了。 情况二:正在还房贷,还没有交房 这种情况就比较复杂了,风险也最高。 方式一:直接更名 流程: 1、卖方将银行的贷款还清 2、卖方拿着银行出具的结清证明后去房管局拿出正在抵押合同 3、开发商带着合同和注销备案登记表去房地局办理该房屋的注销手续 4、注销完成后由买方和开发商签署新的商品房买卖合同,再到房管局重新备案 注意事项: 1、房子必须还清银行贷款 2、更名必须取得开发商的同意 3、买方不能再按揭了,必须全款购买 这种方式的优点是手续比较简单,且整个过程没有税费。缺点是不能按揭,且中间有大量的空白期,风险比较大。 其实从国家法律政策来讲,没有产权证的房产是不允许交易的。我国规定,房产买卖以办理权属转移登记(即“过户”)为准,没有产权证的房产是不可以办理过户的,因此,法律上对这种交易行为是不保护的,出了什么问题都只能自己兜着。 方式二:双方约定等房产证下来再过户 双方可以先签一份协议,约定首付款项,以及过户时间(房产证下来就立即过户),预付首付款,然后就是等了。等到房产证下来再办理过户,先过房产证,出新证当天再过土地证,过户后再交付尾款。 第二种方式就属于二手房买卖了,因此要缴纳的税费也是比较多。 包括: 个人所得税:总房款的1% 契税:90平米以下的为总房款的1%;90平~140平米的为总房款的1.5%;140平米以上的为总房款的3%。(均为首套房) (契税要交两次,一次是卖方本人办理房产证时缴纳,一次是买方办理新房产证时缴纳) 营业税:5.55% 第二种方式的优点是能及时过户,风险较低;缺点是税费较高,且时间成本比较长。 懂先生建议 1、没有房产证的房子在交易时风险比较大,买方和卖方都应谨慎,除非是信得过的朋友,能够知根知底。 2、如果遇到特殊情况一定要卖(买)没拿到房产证的房子,双方应对该房产进行详细了解,明确房产证何时能拿到,并约定适当的违约金标准,同时也要有心理准备,明白风险的存在。 3、对买方来讲,降低风险可从两方面入手,一是在取得房产证之前,尽量少交房款;二是应先取得房屋的使用权和控制权,这样法律会向购房者倾斜。 4、考虑到房价经过一段时间会有波动,买卖双方应约定违约金标准,以避免房价波动较大时,一方违约。 相关知识:哪些房子没有产权证? 1、利用集体所有土地开发的房子,也就是所谓的小产权房。